Меню Рубрики

Установка кондиционера это неотделимые улучшения

Установка кондиционера это неотделимые улучшения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2012 г. N Ф05-3078/12 по делу N А40-41216/2011 (ключевые темы: неотделимые улучшения — субаренда — согласие арендодателя — сплит системы — кондиционеры)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 апреля 2012 г. N Ф05-3078/12 по делу N А40-41216/2011

Резолютивная часть объявлена 16 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Хомякова Э.Г., Русаковой О.И.

при участии в заседании: от истца — ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ» — Рязанов Е.Е. не допущен, в связи с истечением срока доверенности, от ответчика — ООО «АТЛАС» — Васильева М.В., доверенность от 13.02.2012 г., Загорская Я.А., доверенность от 01.03.2011 г. — участвовали путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края, от третьих лиц: ИП Костин И.В., ИП Костина С.П. — не явились, извещены,

рассмотрев 16 апреля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО «АТЛАС» (ответчик)

(наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение)

на постановление от 16 января 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Савенковым О.В., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.

по иску ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ» (ИНН 7710170659, ОГРН 1027739704772)

к ООО «АТЛАС» (ИНН 2460017568, ОГРН 10224017692962)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами

третьи лица — индивидуальные предприниматели Костин Игорь Викторович, Костина Светлана Петровна

Открытое акционерное общество «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ» (далее — ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АТЛАС» (далее — ООО «АТЛАС») о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в помещении на сумму 83 946 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 518 руб. 58 коп.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309 , 395 , 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что в период действия договора субаренды N 02-02-02/10 от 01 февраля 2010 года, заключенного с ответчиком, истец произвел с письменного согласия ответчика неотделимые улучшения в виде монтажа сплит-системы на сумму 27 300 руб. и монтажа структурированной кабельной сети на сумму 56 646 руб., всего на общую сумму 83 946 руб. Однако, после расторжения договора субаренды стоимость неотделимых улучшений ответчиком не была возмещена истцу.

Решением от 01 августа 2011 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил полостью.

Суд первой инстанции счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2012 года решение отменено на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 АПК РФ в связи с рассмотрением дела в отсутствие ответчика неизвещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Определением от 28 ноября 2011 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению данного дела по правилам, предусмотренным для суда первой инстанции, а также привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальных предпринимателей Кростина Игоря Викторовича и Костину Светлану Петровну.

Постановлением от 16 января 2012 года Девятый арбитражный апелляционный суд исковые требования полностью удовлетворил.

Апелляционный суд счел требования истца соответствующими требованиям пункта 3.2.7 договора субаренды N 02-02-02/10 от 01 февраля 2010 года и статей 623 , 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцом произведены с согласия ответчика (субарендатора) неотделимые улучшения, являющиеся неотъемлемой частью арендованного помещения.

Законность вынесенного постановления проверяется в порядке статей 274 , 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО «АТЛАС», которое считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, постановление принято с нарушением норм материального и процессуального права, просит постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционный суд не исследовал характер улучшений и их природу, тогда как улучшения, произведенные истцом, не имеют характер неотделимых, так как сплит-система является обычным бытовым кондиционером, а демонтаж сетевого кабеля не причинит дополнительного ущерба имуществу.

Помимо этого, как указывает заявитель, в помещении уже находился кондиционер, дата ввода его в эксплуатацию 28.04.2006 г., и он был установлен истцом еще до заключения договора субаренды от 01.02.2010 г., когда между сторонами не существовали арендные отношения.

Кроме того, ответчик не является собственником арендованного имущества, поскольку само его арендовало, и в настоящее время не обладает ни самим имуществом, ни его улучшениями. По мнению заявителя, обязанность по возмещению неотделимых улучшений должна быть возложена на собственников имущества ИП Костина И.В. и ИП Костину С.П.

По ходатайству ООО «АТЛАС» кассационная жалоба рассмотрена в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, организация которой осуществлялась Арбитражным судом Красноярского края в порядке части 1 статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить.

К участию в судебном заседании не был допущен явившийся представитель от ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ», в связи с истечением срока его доверенности.

Кассационным судом направлены в адрес истца и третьих лиц копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, однако их полномочные представители в суд не явились, от ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ» имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения.

Читайте также:  Установка гтц 2108 на вут классики

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда. В деле имеется информация с сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о публикации судебного акта.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для его отмены в связи со следующим.

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 01 февраля 2010 года между ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ» (субарендатор) и ООО «АТЛАС» (арендатор) был заключен договор субаренды N 02-02-02/10, по условиям которого ответчик передал, а истец принял во временное владение и пользование часть нежилого помещения N 11 общей площадью 60 кв.м., идентифицированные характеристики (отмечены штриховкой) на копии поэтажного плана, подписанного сторонами (Приложение N 1 к договору), расположенного на 2 этаже нежилого помещения N 60 общей площадью 893,20 кв.м. по адрес у: г. Красноярск, пр. Мира, д. 91.

Согласно пункту 1.5 Договора он заключен на срок 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи по договору. Помещение было передано ответчику 01.02.2010 года по акту приема-передачи.

ООО «АТЛАС» арендовало указанные помещения по договору аренды от 01.02.2010 года N 01/10-01-53, заключенного с ОАО «ПИК «ОФСЕТ» (арендодатель), помещения были переданы в субаренду с согласия его собственника.

В соответствии с пунктом 3.2.7 Договора субарендатор обязуется с письменного согласия арендатора производить перепланировку и неотделимые улучшения субарендованного помещения. В случае досрочного расторжения договора по соглашению сторон/отказа от исполнения договора, арендатор возмещает субарендатору стоимость про изведенных последним с письменного согласия арендатора неотделимых улучшений.

Согласно письму от 01.03.2010 года ответчик дал согласие на производство в помещении таких неотделимых улучшений, как монтаж структурированной кабельной сети; поставка и монтаж сплит — системы VINGS AUS-12.

Вместе с тем, 30 ноября 2010 года было подписано Соглашение о расторжении договора субаренды, согласно которому Договор расторгнут досрочно с 01.12.2010 года.

Помещение возвращено арендатору по акту приема-передачи (возврата) помещения от 30.11.2010 года, в котором зафиксировано, что ООО «АТЛАС» принял, а субарендатор передал неотделимые улучшения: 1. Структурированная кабельная сеть (КРС), инвентарный номер N 6988, 2. Сплит-система VINGS AUS-12 (КРС), инвентарный номер N 7027.

Суд апелляционной инстанции сделал правильные и обоснованные выводы о правомерности требований истца о взыскании с ООО «АТЛАС» суммы неотделимых улучшений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)

К отношениям, возникающим из заключения договора субаренды, следует применить положения статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, в силу ст. 623 ГК РФ после прекращения договора субаренды субарендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Аналогичное право субарендатора сторонами было определено в пункте 3.2.7 договора субаренды от 01.02.2010 г.

Апелляционный суд установил, что согласие на проведение неотделимых улучшений было дано ООО «АТЛАС» в письме от 01 марта 2010 года, в котором конкретно указано, что оно, выступая в качестве арендодателя, разрешает произвести в помещении монтаж структурированной кабельной сети, поставку и монтаж сплит-системы VINGS AUS (л.д. 20 т. 1).

При этом, апелляционным судом установлено, что ответчик после заключения договора субаренды от 01.02.2010 г. дал согласие на установку иного кондиционера системы VINGS AUS-12, который и был установлен в помещении в августе 2010 года, его стоимость оплачена истцом в августе-октябре 2010 года.

Более того, в акте возврата помещения от 30.11.2010 г. стороны зафиксировали, что ООО «АТЛАС» приняло от ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ» неотделимые улучшения: 1. Структурированная кабельная сеть (КРС), инвентарный номер N 6988, 2. Сплит-система VINGS AUS-12 (КРС), инвентарный номер N 7027 (л.д. 19 т.1).

Таким образом, является несостоятельным довод кассационной жалобы о том, что улучшения в части кондиционера были произведены до заключения договора субаренды от 01.02.2010 г. Ответчик давал согласие на совершение истцом конкретных неотделимых улучшений в период действия этого договора.

Более того, судом апелляционной инстанции установлено, что проведение работ по неотделимым улучшениям, их характер и стоимость подтверждается договором N 01/03 от 01.03.2010 года о выполнении работ по монтажу структурированной кабельной сети, договором N 24/03 от 06.07.2010 года на поставку оборудования и производство работ.

Читайте также:  Установки для поверки вискозиметров

Таким образом, характер улучшений исследован судом и ввиду их неотделимости от арендованного имущества сделан правильный вывод о возмещении их стоимости.

Довод кассационной жалобы о том, что улучшения являются отделимыми и могут быть отделены без вреда для помещения, подлежит отклонению как несостоятельный, направленный на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Подлежат также отклонению доводы кассационной жалобы о том, что ООО «АТЛАС» не является собственником имущества, с его стороны обогащения за счет улучшений имущества не произошло, а обязанность по возмещению неотделимых улучшений должна быть возложена на его собственников, которыми в настоящее время являются ИП Костина С.П. и ИП Костин И.В.

Так, неотделимыми улучшениями являются такие, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее. Такое изменение вещи требует согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве.

Соответственно, если арендодатель дает согласие на производство таких улучшений, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимое улучшение.

Это правило действует, если в договоре не предусмотрено иное.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ предусматривает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

ООО «АТЛАС» полагает, что поскольку оно само являлось лишь арендатором помещения и не получило какой-либо выгоды от произведенных субарендатором помещений, то на него и не может быть возложена обязанность по возмещению неотделимых улучшений.

Однако, отношения субаренды в части неотделимых улучшений устанавливают права и обязанности ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ» (субарендатора) и ООО «АТЛАС» (арендатора по основному договору аренды), в то же время не устанавливают прав и обязанностей арендодателя — собственника помещения.

Так, в пункте 3.2.7 договора субаренды N 02-02-02/10 от 01.02.2010 г.. истец и ответчик согласовали, что в случае досрочного расторжения договора по соглашению сторон, арендатор (ООО «АТЛАС») возмещает субарендатору (ОАО «Брокерский дом «ОТКРЫТИЕ») стоимость произведенных последним с письменного согласия арендатора (ООО «АТЛАС») неотделимых улучшений.

В данном случае в условиях договора субаренды N 02-02-02/10 от 01.02.2010 г.. истцом и ответчиком не согласовано получение письменного согласия на произведение субарендатором неотделимых улучшений помещения от собственника этого помещения.

При этом, арендодатель-собственник помещения не участвовал в заключении договора субаренды, его не подписывал.

Таким образом, арендатор (ООО «АТЛАС») дав письменное согласие в рамках и в соответствии с условиями заключенного им с истцом договора субаренды на проведение субарендатором неотделимых улучшений, тем самым принял на себя за собственника имущества предпринимательский риск и бремя ответственности за совершение неотделимых улучшений и последующее возмещение их стоимости субарендатору.

Субъектом ответственности по заявленному требованию в силу ст. 623 ГК РФ может быть лишь контрагент по сделке — в данном случае по договору субаренды, которым является ответчик.

Таким образом, поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены апелляционным судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, а обжалуемое постановление принято при правильном применении норм процессуального и материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для его отмены.

Руководствуясь ст. ст. 274 , 284 , 286 , п.1 ч.1 ст.287 , ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2012 года по делу N А40-41216/11-23-347 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

источник

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

  • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
  • ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
  • строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
  • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
  • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
  • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.
Читайте также:  Установка viber на nokia 5230

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету.

Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

источник

Добавить комментарий

Adblock
detector