Меню Рубрики

Установки для управления эксплуатацией

Автоматизация управления технической эксплуатацией зданий

Детально об автоматизированной системе управления технической эксплуатацией зданий и инженерных систем

Введение

Социальная и промышленная инфраструктура является основой жизнедеятельности современного общества. Люди управляли ею тысячи лет, с момента появления первого жилища.

Важнейшими объектами инфраструктуры являются здания и сооружения, а также неразрывно связанные с ними системы жизнеобеспечения. Управление этими объектами всегда было сложной задачей, а со временем эта задача только усложнялась.

Закономерно, что за ее решение взялись профессиональные поставщики услуг управления и технической эксплуатации жилой, некоммерческой и коммерческой недвижимости — объектов социально-культурного назначения, административных зданий, торгово-развлекательных комплексов, бизнес-центров, логистических комплексов и т. д. В России они должны решать много дополнительных проблем, существующих в силу географических и экономических причин.

В международной практике появилась целая отрасль экономической деятельности и соответствующих профессиональных знаний — facility management. Институт управления недвижимостью (Institute of Real Estate Management) разработал профессиональные стандарты для компаний, управляющих недвижимостью, и выдает им сертификаты Accredited Management Organization.

В Российской Федерации с принятием Федерального закона «О промышленной политике в Российской Федерации» от 31 декабря 2014 года № 488-ФЗ урегулирован статус новых объектов и субъектов в области facility management — промышленных кластеров, индустриальных (промышленных) парков и их управляющих организаций. На основании указанного Федерального закона принят ряд подзаконных актов, в частности:
— постановление Правительства Российской Федерации «О промышленных кластерах и специализированных организациях промышленных кластеров» от 31 июля 2015 года № 779;
— постановление Правительства Российской Федерации «Об индустриальных (промышленных) парках и управляющих компаниях индустриальных (промышленных) парков» от 4 августа 2015 года № 794;
— постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским организациям — управляющим компаниям индустриальных (промышленных) парков и (или) технопарков на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях и государственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)» в 2013–2016 годах на реализацию инвестиционных проектов создания объектов индустриальных (промышленных) парков и (или) технопарков, в рамках подпрограммы «Индустриальные парки» государственной программы Российской Федерации «Развитие промышленности и повышение ее конкурентоспособности» от 11 августа 2015 года № 831;
— постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил предоставления из федерального бюджета субсидий участникам промышленных кластеров на возмещение части затрат при реализации совместных проектов по производству промышленной продукции кластера в целях импортозамещения» от 28 января 2016 года № 41.

Таким образом, имеет место как международная, так и национальная идентификация требований, предъявляемых к организациям, занимающимся на профессиональной основе эксплуатацией недвижимости.

В этой связи необходимо предоставить этим организациям инструмент, который помог бы им соответствовать требованиям, но главное — помог бы решить актуальные задачи в области технической эксплуатации зданий и инженерных систем. Таким инструментом является автоматизированная система управления, созданная на основе специализированного программного обеспечения класса EAM (Enterprise Asset Management) [1].

Задачи технической эксплуатации

В силу известных экономических причин уходит в прошлое привычная стратегия максимальной доходности объекта недвижимости (строительство, заполнение арендаторами и продажа объекта через 2–3 года при игнорировании потребностей технической эксплуатации).

Ей на смену пришли долгосрочные отношения с длительным возвратом инвестиций (при обязательном серьезном отношении к технической эксплуатации). В этом случае организации, эксплуатирующей недвижимость, необходим эффективный инструмент управления издержками технической эксплуатации на длительном интервале времени.

Нужно находить и постоянно поддерживать баланс между доходностью недвижимости, затратами на ее эксплуатацию и рисками, связанными с надежностью и работоспособностью объектов. Для этого требуется полный учет издержек, связанных с эксплуатацией, планирование этих издержек на основе объективной информации, информация о дефектах и отказах, а также сведения о доходах с привязкой их к соответствующим объектам.

Специалисты организации должны точно знать, в какие сроки следует провести замену оборудования или поверку приборов, каково состояние элементов инженерных систем, какие предстоят плановые работы, какое оборудование требует ремонта и т. д.

При этом объекты недвижимости характеризуются высокой насыщенностью инженерным оборудованием, отвечающим за различные сферы жизнедеятельности — от систем центрального водоснабжения до интеллектуальных систем типа «умный дом». Разительно отличаются и требования к организации обслуживания таких разнородных систем — разные нормативы на работы, периодичности работ, да и состав самих работ и стратегии обслуживания также отличаются. Соответственно, необходимы адекватные инструменты, которые облегчали бы совместную организацию, планирование и проведение работ с учетом всей информации о специфике объектов.

Фундаментальным качеством недвижимости является ее долговечность. Это вызывает необходимость расширения горизонтов планирования и хранения истории эксплуатации. Объем информации становится очень большим, поэтому появляется еще одна задача технической эксплуатации — сбор, хранение и обработка информации.

По причине той же долговечности недвижимости может возникнуть ситуация, когда требования к ее эксплуатации на каком-то этапе могут существенно измениться из-за изменения характера деятельности ее владельца (произошла реорганизация, изменился производственный процесс, размещено совершенно иное оборудование). Понадобится соответствующая гибкость в управлении эксплуатацией, внедрение и сопровождение новых регламентов во всех подразделениях на том же объекте. Для реализации таких мероприятий, контроля их выполнения и пересмотра требуется информационная связь между руководителями и исполнителями. Эта связь должна быть непрерывной, двусторонней и надежной, т. е. не допускающей искажений информации.

Читайте также:  Установка блока розеток в шкаф

Наконец, процессы технической эксплуатации — не единственные при управлении недвижимостью. Кроме них, существуют такие виды деятельности, как учет объектов и прав на них, арендные отношения, документооборот с арендаторами и арендодателями, уборка помещений, благоустройство территории и т. д. Всеми этими процессами необходимо управлять согласованно и взаимосвязано, в единой системе управления.

Возможности автоматизированной системы

Автоматизированная система управления технической эксплуатацией зданий и инженерных систем (далее — АСУ ТЭ) включает в себя две составляющие: базу данных и специализированное программное обеспечение. При этом архитектура системы может быть двухуровневой, трехуровневой, а в общем случае — многоуровневой [2].

База данных (далее — БД) служит хранилищем всей информации по объектам, находящимся в эксплуатации (рисунок 1). Это могут быть как сами здания, так и системы электроснабжения, отопления, водоснабжения, вентиляции, кондиционирования, освещения, лифты, мусоропровод, слаботочные системы (охранная и пожарная сигнализация, видеонаблюдение, системы приема и распределения эфирного, кабельного и спутникового телевидения, телефонные и компьютерные сети) и т. д.

Рисунок 1
Дерево оборудования и технологических мест
Увеличить изображение

Объем хранимой в БД информации по каждому типу объектов может быть разным. Это могут быть паспортные данные; регламенты работ с периодичностью, трудоемкостью, необходимыми запчастями, материалами и инструментами; ремонтные и эксплуатационные документы на объект; графические изображения (чертежи, поэтажные планы, схемы, точки подключения); текущие данные по наработке и т. д. Информация хранится с привязкой к соответствующему объекту, а сама учетная единица объекта в БД служит удобной точкой доступа ко всей информации.

В процессе эксплуатации к тому же объекту привязывается информация о выполненных работах, результатах испытаний и осмотров, измеренных технических параметрах. Этими данными автоматически наполняется электронный формуляр, который в любое время может быть выведен на печать вместе с другой информацией (паспортами, чертежами, документами, историей работ и т. д.).

В базе данных также хранится информация о лицах, задействованных в процессах технической эксплуатации. Это могут быть работники, о которых хранятся персональные данные, сведения о профессии, квалификации, прохождении инструктажей, наличии допусков и т. д. Последнее необходимо для корректного планирования работ, загрузки персонала, определения стоимости работ. Могут быть и арендаторы, договоры с которыми хранятся, в т. ч. ведется реестр по условиям договоров, данные по арендным платежам и другая информация, необходимая для формирования данных по доходности. Также может хранится информация о подрядных организациях, в частности, расценки на работы, рекламации и другие данные.

Программное обеспечение АСУ ТЭ позволяет оперировать информацией, содержащейся в БД (вводить, корректировать, искать, анализировать, обрабатывать данные, контролировать их значения, выводить их в удобном виде, а также получать новые данные на основе обработки имеющихся). Такое обеспечение позволяет пользователям выполнять те функции, которые возложены на них в системе управления (планирование работ, заказ запчастей и т. д.). Кроме того, программное обеспечение АСУ ТЭ обеспечивает оперативное предоставление изменений данных, распределение между пользователями полномочий по оперированию данными.

Внедрить АСУ ТЭ — означает добиться такого информационного взаимодействия всех вовлеченных в техническую эксплуатацию лиц, при котором они будут выдавать и получать достоверные, своевременные и полные данные, а руководители будут пользоваться этими данными и основывать на них свои решения. Работники (пользователи), использующие АСУ ТЭ, выполняют в ней функции по своей компетенции и ответственности, находясь на разных объектах, в т. ч. на значительных расстояниях, обусловленных расположением объектов недвижимости. При этом информация от них (отчеты по работам, заявки на запчасти и т. д.) поступает по каналам связи, накапливается в единой базе данных и становится доступной соответствующим руководителям и специалистам. Имеет место и обратный поток информации (нормативы на работы, планы работ и др.).

Читайте также:  Установки в общении с детьми

Рассмотрим некоторые возможности АСУ ТЭ по основным направлениям деятельности: ведение базы данных, планирование, выполнение, анализ результатов.

Ведение базы данных

Частично возможности АСУ ТЭ по ведению базы данных представлены выше. Здесь можно акцентировать внимание на функции управления документами, технологическими картами и другой информацией об управлении недвижимостью.

Документ, однажды введенный в базу данных АСУ ТЭ, в дальнейшем становится доступен во всех местах его использования, и при этом экземпляры документа не множатся, фактически на местах используют единственный электронный экземпляр. Это позволяет разрешить противоречие между доступностью документа и его сохранностью, которое обычно имеет место в случае использования бумажного носителя (либо документ хорошо хранится, но тогда к нему затруднен доступ, либо доступ к документу беспрепятственный, но тогда документ быстро теряется), а также избежать хаоса, который возникает при неконтролируемом распространении электронных копий документа, когда невозможно сказать, кто какую копию использует.

Весьма полезным также являются возможности централизованной актуализации документа (изменения вносятся один раз, в одном месте, и становятся доступны всем), установления прав доступа к документу (редактирование, утверждение, только просмотр), электронного согласования и утверждения документа и другие возможности [3].

Важными функциями АСУ ТЭ являются учет перемещений персонала, мебели и оборудования, ведение справочников по нормативам эксплуатации (на ТОиР, уборку, санитарное содержание, удаление ТБО, ведение каталога по типам оборудования (рисунок 2), актуализация технологических карт и указаний по технике безопасности, инвентаризация объектов эксплуатации и клининга с помощью сканера штрих-кодов.

Рисунок 2
Каталог типов оборудования и материалов
Увеличить изображение

Последнее осуществляется с помощью носимого мобильного устройства, которое считывает штрих-код непосредственно с объекта и передает его в базу данных АСУ ТЭ. В базе данных происходит автоматический поиск объекта и вывод его на экран терминала. Далее можно внести этот объект в акт инвентаризации либо внести этот объект в базу данных, если он новый. При проведении инвентаризации возможна также фиксация размещения объектов путем привязки к ним файлов фотосъемки.

Планирование

Под планированием понимается не только формирование планов-графиков (графиков) работ (ремонтов, технического обслуживания, ремонтно-строительных работ, реконструкции и перепланировки помещений, уборки, осмотров, проверок, инспекций на объектах эксплуатации). Еще до план-графика в АСУ ТЭ формируются обоснованные программы работ.

Они могут формироваться по каждому типу оборудования как на основании рекомендаций его поставщика, так и на основании собственных оценок критичности отказов и состояния объекта. В итоге создается последовательность работ на каждом объекте (осмотр, диагностика, предупредительное обслуживание, плановый ремонт, замена) с установленной периодичностью, описанием содержания и порядка выполнения.

В план-график работ (рисунок 3) также включаются работы, потребность в которых определяется по итогам плановой дефектации конструктивных элементов и систем. Дефектация может производиться с мобильных устройств и карманных персональных компьютеров как имеющих непрерывный канал связи с АСУ ТЭ, так и работающих автономно. При этом каждый обнаруженный дефект классифицируется и регистрируется в АСУ ТЭ, вводится его описание, к нему привязывается фотография дефекта. Для проведения дефектации могут использоваться типовые дефектные ведомости, из которых путем копирования и редактирования создаются уже рабочие дефектные ведомости. Утвержденные работы из дефектной ведомости транслируются в план-график работ.

Рисунок 3
План-график работ
Увеличить изображение

Массив внеплановых работ в АСУ ТЭ формируется лицами, ответственными за диспетчеризацию, которые принимают и обрабатывают поток заявок на устранение отказов и дефектов, выполнение ремонтных работ. Внеплановые работы также вносятся в план-график с указанием времени, необходимых ресурсов и персонала.

Работы в плане-графике могут ранжироваться по приоритетности (важности) исходя из критичности отказов, на предупреждение которых эти работы направлены. Из плана-графика работ автоматически рассчитывается потребность в расходных материалах, запчастях, спецодежде, инструментах, хозинвентаре, мебели, оргтехнике и другом оборудовании. Потребность сравнивается в АСУ ТЭ с остатками на складе, и на этой основе ответственными лицами создаются заявки на закупку.

Из плана-графика работ также формируются планы работ на период (сутки, неделя), а также задания на работу (наряд-заказы), которые распределяются в АСУ ТЭ по исполнителям. С учетом количества, профессий и квалификации исполнителей в АСУ ТЭ рассчитываются трудоемкости работ, планирование рабочего времени и занятости персонала.

На основе упомянутых выше расчетов в АСУ ТЭ формируются сметные показатели эксплуатации и бюджет на эксплуатацию. С учетом финансовых ограничений и приоритетности работ производится балансировка бюджета, возможно секвестирования плана закупок и плана работ.

Наконец, в АСУ ТЭ планируется доходная часть эксплуатации недвижимости. Осуществляется финансовое планирование аренды на основании договорных и рыночных ставок. Лица, ответственные за диспетчеризацию, осуществляют прием и регистрацию заявок на услуги, бронирование помещений, обеспечение помещений оборудованием и сервисом.

Читайте также:  Установка жесткого диска и оптического дисковода

Выполнение

В ходе выполнения осмотров, проверок, инспекций проводится идентификация объекта по штрих-коду с помощью носимого мобильного устройства, как это описано выше в случае инвентаризации. После идентификации можно, например, зарегистрировать эксплуатационное состояние объекта (работа, отказ, резерв), дефект или отказ либо ввести заявку на ремонт, сформировать распоряжение на перемещение объекта. Все результаты осмотра привязываются к объекту и помещению, в котором объект находится.

Выполнение плановых ремонтов и обслуживания завершается вводом в АСУ ТЭ соответствующих отчетов, с указанием фактически использованных ресурсов, времени начала и окончания работ, контролируемых параметров.

На основе вводимой информации уполномоченные лица могут со своих рабочих мест контролировать подготовку и выполнение работ, осуществлять мониторинг ситуации на всех объектах по авариям или отключениям, выполнения заявок.

В АСУ ТЭ также вводятся фактические результаты по доходной части эксплуатации (поступившие арендные платежи, объем просроченных платежей и т. д.).

Анализ результатов

Необходимым звеном замкнутого цикла управления является анализ результатов технической эксплуатации и принятие решений. Эффективность этой деятельности зависит от структуры и состава показателей, рассчитываемых в АСУ ТЭ. Набор показателей определяется на этапе разработки технического задания на АСУ ТЭ, под каждый показатель идентифицируются данные, которые далее собираются. Если впоследствии выявилась потребность в измерении какого-то нового показателя и оказалось, что для его расчета не собирались данные, то его измерение будет возможно только через какое-то время, необходимое для накопления данных.

Рассчитанные показатели представляются в графическом или табличном виде с возможностью вывода на печать. Возможно также создание своеобразного «пульта управления» на экране монитора, куда одновременно выводятся данные по нескольким показателям с отображением динамики их изменения и соответствующих событий (отказ, аварии, заявки на работы, отключения).

Рисунок 4
Пример представления показателей в АСУ ТЭ
Увеличить изображение

В каждом проекте [4, 5] состав показателей отличается, универсальных наборов показателей нет. Можно привести следующие примеры, которыми не исчерпывается все возможные варианты расчета и анализа:
— расчет и анализ показателей надежности — MTBF, MTBR, MTTF, MTTR, коэффициент технической готовности и т. д. (рисунок 4);
— оперативные и интегральные характеристики использования помещений, зданий, инженерных систем и других объектов;
— анализ причин дефектов, выявление первопричин отказов, выявление преобладающих дефектов (отказов), выявление «больного оборудования», генерирующего наибольший поток дефектов [6];
— расчет и мониторинг индекса технического состояния объекта, расчет и анализ показателей износа и остаточного ресурса объектов;
— расчет и анализ показателей затрат по видам эксплуатации, видам объектов, объекту, типам оборудования и т. д.;
— анализ складских запасов, движения и использования материальных ценностей;
— расчет показателей работы сервисных (клининговых) организаций.

Заключение

Автоматизированная система управления технической эксплуатацией только тогда будет реально функционировать и приносить пользу организации, когда к работе в ней будут подключены подразделения и пользователи, непосредственно занимающиеся эксплуатацией, и которые, таким образом, являются владельцами первичной информации.

В этом случае АСУ ТЭ станет действенным инструментом сбора и обработки этой информации, а руководство, получая ее в агрегированном виде, сможет управлять процессом эксплуатации, а не импульсивно реагировать на свершившиеся события. Именно в этом случае система предоставит возможность оценивать результат управляющих воздействий, так как отклик на них будет прослеживаться, начиная с низших звеньев. Возникающая таким образом обратная связь по управляющему воздействию позволит сделать эффективными процессы технической эксплуатации.

Литература

1. Антоненко И. Н. EAM-система TRIM: от автоматизации ТОиР к управлению активами // Автоматизация в промышленности. 2015. № 1. С. 40–43.
2. Молчанов А. Ю. Организация распределенных вычислений для управления физическими активами // Автоматизация в промышленности. 2017. № 8. С. 22–27.
3. Антоненко И. Н., Кац Б. А. Автоматизация документооборота в системе технической эксплуатации // Приборы и системы. Управление, контроль, диагностика. 2016. № 8. С. 1–11.
4. TRIM поможет управлять эксплуатацией торговой недвижимости FORTGROUP // Трубопроводная арматура и оборудование. 2014. № 2(71). С. 82.
5. Группа компаний «Инталэкс» управляет эксплуатацией зданий с помощью TRIM // Коммунальщик. 2010. № 2.
6. Антоненко И. Н., Кац Б. А. Анализ рисков и электронный журнал дефектов // Химическая техника. 2013. № 3. С. 28–33.

Автор: Игорь Антоненко, начальник отдела маркетинга, ООО «НПП «СпецТек»

Убедитесь, что вы подписаны на журнал и вся необходимая информация — под рукой!

источник